เชื่อมาก ๆ เลยว่า เมื่อจะทำการกู้ซื้อบ้าน หลาย ๆ คนจะยังไม่รู้ว่าขั้นตอนและสิทธิ์บางอย่างของเรานั้นมีอะไรบ้าง จนในบางครั้ง ก็โดนเอาเปรียบ ไม่ว่าจะเป็นทางฝั่งธนาคาร หรือจะเป็นทางฝั่งโครงการก็ตาม
ซึ่งบทความนี้ ผู้เขียนตั้งใจจะถ่ายถอดประสบการณ์จริงที่พึ่งทำการกู้บ้านมา โดยใช้เวลาตั้งแต่ ช่วงพฤศจิกายน จนข้ามปีมาถึงเซ็นมอบโอนบ้าน ในช่วงสิ้นเดือน มีนาคม ของปีถัดไป โดยทั้งหมดนี้ อัปเดตใหม่สด ๆ ทุกปัญหาและทุกสิ่งที่เราควรรู้ ทั้งก่อนเซ็นมอบโอนบ้าน หรือเซ็นโอนนั้นเอง
รีวิวกู้บ้านฉบับกู้จริง โดนจริง
1. เลือกโซนหรือทำเลที่อยู่อาศัย
ก่อนอื่นเลย ถ้าใครยังสับสนว่า จะกู้บ้านให้เริ่มที่อะไรก่อน ผู้เขียนขอแนะนำว่า สิ่งแรกแน่นอนเลยก็คือการเลือกโครงการบ้าน โดยอยากให้เลือกจากทำเลก่อน เช่นที่ทำงานเราอยู่ใจกลางกรุงเทพฯ ตัวอย่าง ย่านสาทร และใช้ยานพาหนะอะไรในการเดินทางมาทำงาน รถยนต์ หรือรถไฟฟ้า
เราก็จะสามารถเลือกทำเลได้ เช่นสำโรง เพชรเกษม หรือได้แม้กระทั้ง บางใหญ่ อยู่ที่เราเลือกเส้นทางการเดินทาง อย่าพึ่งไปฟังเพื่อน ๆ ว่า ตรงนั้นตรงนี้ น้ำท่วมนะ พื้นทรุด หรือรถติด เพราะทุกที่ ผู้เขียนกล้ายืนยันว่า มันก็มีปัญหาของแต่ละพื้นที่
** จำเอาไว้เลยว่า ใครซื้อบ้านไว้ตรงไหน เค้าก็จะมักพูดว่าตรงนั้นดีที่สุด !! **
2. เลือกโครงการบ้าน
หลังจากได้ทำเลหรือโซนพื้นที่แล้ว ก็เจาะลงมาถึงโครงการบ้าน โดยส่วนใหญ่โครงการบ้านใหม่ มักจะอยู่ใกล้ ๆ กัน กระจุกตัวกันอยู่แล้ว เพราะงั้น ขับรถหรือไปเยื่อมชมโครงการ ทีละโครงการได้เลย (อย่าพึ่งยึดติดกับแบรนด์บ้าน) โดยสิ่งที่ควรดูก็พวกปัจจัยต่าง ๆ รวมไปถึงบริการและเพื่อนบ้านเราด้วยนะ ยกตัวอย่างสิ่งที่ควรดูในโครงการแบบคราว ๆ
- ถนนหลักของโครงการ ใหญ่หรือเล็ก อนาคตมีการจอดซ้อนหรือจอดบนถนนหลัก จะยังมีพื้นที่ให้รถขับเข้า-ออกได้อยู่ไหม
- เพื่อนบ้านส่วนใหญ่ประกอบอาชีพอะไร ช่วงอายุเท่าไหร่ การซื้อบ้านของเราอยู่กับเราอีก 20 30 ปี ถ้าได้เพื่อนบ้านหรือเพื่อนร่วมโครงการแย่ ๆ ก็ปวดหัวกันยาว ๆ
3. คุยกับเซลล์โครงการ
ถัดมาหลังจากที่มั่นใจแล้วว่าจะเลือกโครงการนี้ ก็ทำการพูดคุยกับเซลล์ของโครงการได้เลย โดยไม่จำเป็นว่าจะต้องมัดจำหรือจองบ้านแต่อย่างใด ตรงจุดนี้ขึ้นอยู่ที่เราว่าเรากลัวจะมีคนมาแย่งหรือมาซื้อตัดหน้าเราหรือไม่แค่นั้นเอง ซึ่งตรงจุดนี้ อยู่ที่เรามอง ถ้าบ้านที่เราเลือกไม่ได้อยู่ในจุดที่คนนิยม เช่น ทิศเหนือ, ไม่ติดและใกล้จุดที่ส่งเสียงดัง หรือ เป็นบ้านหลังมุม อะไรจำพวกนี้ ไม่จำเป็นต้องมัดจำก็ได้
ตรงจุดนี้ ทางผู้เขียนขอแนะนำ 1 อย่าง ที่หลาย ๆ คนอาจจะยังไม่รู้หรือไม่กล้า นั้นคือ การเปลี่ยนเซลล์ ถ้าเราชอบโครงการนี้ และอยากได้บ้านหลังนี้ แต่เซลล์ ดันไม่ค่อยบริการ หรือบริการเราได้ไม่ประทับใจ ไม่ว่าจะเป้นการตอบคำถาม การช่วยเหลือ หรือแม้กระทั้งการเดินเรื่องต่าง ๆ ที่ส่อไปในทิศทางไม่ช่วยเหลือเรา แต่กลับไปช่วยเหลือแบงค์หรือช่วยเหลือโครงการมากเกินไป เราสามารถร้องขอเปลี่ยนเซลล์ได้ ไม่ต้องกลัวและนี้คือสิทธิ์ของเรา เราสามารถเปลี่ยนเซลล์ได้ และเปลี่ยนได้ตลอดเวลา จนวินาทีสุดท้าย
4. ยื่นกู้แบงค์
ต่อมาเมื่อเราโอเคกับโครงการและบ้านที่เราสนใจแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือคุยกับเซลล์แบงค์ เพื่อทำการยื่นขอสินเชื่อกู้บ้าน ขั้นตอนนี้ทางเซลล์แบงค์จะเข้ามาขอช่องทางติดต่อ ไม่ว่าจะเป็น LINE หรือเบอร์ แล้วก็จะให้เราเตรียมเอกสารเพื่อส่งไปขอสินเชื่อ ตรงจุดนี้ไม่ต้องห่วงอะไรเลย แบงค์จะพยายามดันให้เราทุกเครสที่มีความเป็นไปได้ในการผ่อนชำระ แต่ที่ผู้เขียนอยากจะแนะนำคือ ตรงจุดนี้ให้แจ้งไปเลยทันทีตอนเราส่งเอกสารกับแบงค์ต่าง ๆ ว่า ไม่ต้องการทำประกัน MRTA (สำหรับคนที่ไม่ต้องการทำ หรือศึกษาเรื่องประกันตัวนี้มาแล้ว) ถ้าทางเซลล์แบงค์แจ้งอะไรมา ก็พิจารณาเอาเองได้เลยครับ ส่วนตัวแค่อยากจะมาบอกว่า ไม่มีผลอะไรกับการประเมิน
เทคนิคแบงค์ : ชอบพูดให้เหมือนว่าเซลล์แบงค์มีบุญคุณ มีการพยายามดันเครส แต่แท้จริงแล้วไม่ใช่เลย
สำหรับข้อนี้ ที่อยากจะแนะนำคือ เราสามารถยื่นกู้แบงค์ได้มากกว่าหนึ่ง นั้นหมายความว่า ถ้าแบงค์ไหน คุยกับเราไม่ดี หรือไม่โอเคกับดอกเบี้ย สามารถเลือกแบงค์อื่นได้
5. ตรวจสอบบ้าน
หลังจากผ่านทุกขั้นตอนแล้ว ต่อไปก็เป็นเรื่องของการตรวจบ้านและเตรียมเซ็นโอน โดยเรื่องนี้ก็มักเห็นกันตาม เว็บบอร์ดต่าง ๆ กันอยู่แล้วว่า **ห้ามเซ็นโอนก่อนตรวจสอบบ้านเสร็จสมบูรณ์**
โดยบ้านของผู้เขียน ผู้เขียนเลือกจ้างผู้ตรวจสอบบ้านมาตรวจ โดยบริการเค้าจะตรวจให้ 2 รอบ รอบแรกเป็นการแจ้งปัญหาต่าง ๆ ซึ่งส่วนใหญ่แล้วโครงการจะแก้ไข ในระดับหนึ่งและจะบอกให้เราเรียกช่างมาตรวจรอบ 2 เลย ตรงจุดนี้ผู้เขียนอยากให้เราอย่าพึ่งเรียกผู้ตรวจบ้านมาตรวจรอบ 2 แต่ให้เปลี่ยนเป็นตัวเจ้าของบ้านนี้แหละที่เข้าไปตรวจเองในรอบ 2 ตาม รายงานแจ้งจุดต่าง ๆ ยกเว้นพวกจุดใหญ่ ๆ ที่ต้องใช้ โดรนหรือใช้เครื่องอินฟาเรด
ถ้าเราเรียกคนตรวจบ้านมาตรวจในรอบ 2 ทันที มักจะเจอสิ่งที่เกิดขึ้นก็คือยังเจอปัญหาและเมื่อถึงตอนนั้น เซลล์โครงการก็มักจะเร่งให้เซ็นโอน
6. ทำสัญญาจดจำนอง(สัญญาโอนบ้าน)
มาถึงขั้นตอนสุดท้ายคือการเซ็นโอน ตรงจุดนี้ ก่อนถึงวันเซ็นโอน ให้เราติดต่อเซลล์แบงค์ ของเอกสารออนไลน์เป็นไฟล์ pdf มา เพื่ออ่านก่อน หรือให้คนรู้จักที่มีความรู้อ่านก่อนได้
โดยการเซ็นโอนเซลล์แบงค์จะมีหนังสือมอบอำนาจให้เราเซ็น เพื่อมอบอำนาจให้กับทางแบงค์และโครงการ ไปทำเรื่องที่กรมที่ดิน เพราะฉะนั้นเราไม่จำเป็นต้องไปทำเลย อาจจะมีค่าจดโอน ค่าอากร ฯลฯ ตามแต่ที่คุยกันไว้กับทางโครงการ
ในส่วนนี้เซลล์แบงค์ที่ดี ต้องอธิบายให้เราฟังทุกแผ่นที่เราเซ็น พร้อมชี้จุดต่าง ๆ ตามที่เสียงที่พูด ไม่ควรพูดลอย ๆ ว่า แผ่นนี้คืออะไรแล้ว จบ เพราะเราผู้กู้มีสิทธิ์ที่จะรู้ทุกบันทัดของเอกสารการกู้
สิ่งที่ควรรู้ก่อนกู้บ้าน
1. การกู้แบงค์ ไม่เกี่ยวกับการกู้บ้าน
ตามหัวข้อเลยนั้นคือการกู้กับแบงค์ หรือการขอสินเชื่อกู้บ้านกับทางแบงค์ ไม่ได้เกี่ยวโยงอะไรกับโครงการ หมายความว่า ถ้าเรากู้แบงค์ด้วยวงเงินบ้านโครงการที่ 1 จำนวนเงิน 4,500,000 บาท ในระหว่างนี้ดันไปเจอโครงการอื่นที่ดีกว่าหรือไม่ชอบโครงการที่ 1 แล้ว สามารถนำสินเชื่อตัวนี้(วงเงินเดิม) ไปเลือกซื้อบ้านในโครงการที่ 2 ได้
2. ควรยื่นกู้แบงค์มากกว่า 1 ที่
ข้อนี้ผู้เขียนคิดว่าทุกคนน่าจะทราบดีอยู่แล้ว นั้นคือ การยื่นกู้แบงค์ ควรยื่นไปมากกว่า 1 ที่ เพื่อจะได้มีตัวเลือกตอนที่แบงค์ยื่นข้อเสนอมา
3. แบงค์ควรมีเงื่อนไขการกู้มากกว่า 1 ตัวเลือก
หลังจากที่เลือกกู้กับทางแบงค์ต่าง ๆ แล้ว ทางแบงค์จะส่งเงื่อนไขมาให้เราอ่าน ซึ่งถ้าแบงค์ที่ดีหรือเซลล์ที่ดี จะส่งเงื่อนไขมาให้เราดูมากกว่า 1 เงื่อนไข เช่น แบบ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ (Fixed Rate) และ อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว (Floating Rate) เป็นต้นครับ
4. ประกัน MRTA ไม่ทำก็ได้
หลาย ๆ คนเริ่มเข้าใจและเริ่มทราบกันแล้ว แต่ผู้เขียนขอมาย้ำอีกครั้ง ว่าประกัน MRTA ไม่จำเป็นต้องทำก็ได้ และไม่มีผลใด ๆ กับการประเมินการขอสินเชื่อกู้บ้าน แต่สิ่งที่ผู้เขียนแนะนำเพื่อจะได้ไม่ต้องมาพูดคุยกับเซลล์แบงค์ให้เสียเวลาคือ การแจ้งเซลล์ตั้งแต่ต้นว่าจะไม่เอาประกันชนิดนี้
5. ห้ามทำสัญญาโอนหรือจดจำนองก่อนตรวจบ้าน
เรื่องนี้เป็นอีกหนึ่งเรื่องที่ทราบกันแต่ไม่ค่อยได้ปฏิบัติกัน นั้นคือการตรวจบ้านก่อนโอน ไม่ว่าจะตรวจรอบไหนก็ตาม ต้องตรวจให้เสร็จ ทำทุกอย่างให้เรียบร้อยจนเราพอใจ แล้วจึงค่อยเซ็นโอนบ้าน
6. ไม่ควรรีบตรวจบ้านรอบ 2
เรื่องการตรวจบ้าน ในกาตรวจครั้งแรก ทางคนตรวจบ้านจะแจ้งปัญหามาให้ โดยผู้เขียนแนะนำว่า ให้เราเป้นคนตรวจรอบ 2 เอง ในส่วนที่พอตรวจเองได้ อย่าพึ่งเรียกมาตรวจรอบ 2 เพราะ จะทำให้ถูกทางโครงการเร่ง และที่ต้องเน้นเลยคือ ถ้าทางโครงการยังแก้ไขไม่เสร็จ อย่าพึ่งเซ็นโอนเด็ดขาด
7. สามารถกำหนดวันชำระค่าบ้านได้
หลังจากทุกอย่างจบแล้ว ก็จะมาถึงเรื่องของการชำระค่างวด ผู้เขียนอยากจะบอกว่า เราสามารถที่จะำหนดวันชำระเองได้ เช่น วันที่ 26 ของทุกเดือน หรือจะ วันที่ 1 ของทุกเดือนก็ได้
สำหรับใครที่กำลังกู้บ้านและอยากอ่านบทความเกี่ยวกับกู้บ้าน หรือเรื่องบ้านต่าง ๆ สามารถอ่านได้ที่นี่ https://mediumthai.com/category/house/
[รีวิวคาเฟ่] NICE KAFFEE ไนซ์ คาฟเฟ่ สุขสวัสดิ์ 70